Cập nhật cổ phiếu VHM – Các dự án mới sẽ thúc đẩy doanh số bán nhà trong năm 2022

Triển vọng lợi nhuận ngắn hạn kém khả quan đã phản ánh vào giá

HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với VHM với giá mục tiêu theo phương pháp SoTP là 89.200đ (tiềm năng tăng giá: 15,5%). Doanh thu chưa ghi nhận tại cuối 2021 giảm cộng với việc công ty đang dần chuyển sang phát triển các dự án mới sau khi ba đại dự án hiện tại đã gần bán hàng xong có thể khiến triển vọng lợi nhuận ngắn hạn kém khả quan, tuy nhiên HSC cho rằng điều này đã được phản ánh vào giá cổ phiếu. Trong trung và dài hạn, VHM đang có vị thế tốt để hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và nhu cầu BĐS nhà ở trong nước ổn định. Giá cổ phiếu của VHM hiện đang giao dịch chiết khấu 21,9% so với RNAV so với mức chiết khấu bình quân 2 năm qua là 22,3%. 

Đồ thị cổ phiếu VHM phiên thanh toán giao dịch ngày 28/03/2022. Nguồn : AmiBroker

Cập nhật tình hình mở bán dự án: mở bán 3 dự án mới trong năm nay

Bảng 1: Các dự án chính đang triển khai trong giai đoạn 2021-2024, VHM 

86% căn hộ chung cư đã được bán tại ba đại dự án hiện hữu

Theo VHM, tính đến cuối năm 2021, khoảng chừng 86,1 % tổng số căn hộ cao cấp căn hộ cao cấp ( 142.800 căn ) tại 3 siêu dự án Bất Động Sản là Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park và Vinhomes Smart City đã được bán. Tổng giá trị bán hàng tại những dự án Bất Động Sản này ước đạt 39,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2021 dù chịu ảnh hưởng tác động xấu đi của dịch COVID-19, nhờ sự góp phần đáng kể từ kênh bán sỉ – ít chịu ảnh hưởng tác động từ dịch COVID-19 hơn so với kênh kinh doanh bán lẻ .

Hầu hết các thương vụ bán sỉ diễn ra trong năm 2021 đều được hạch toán vào doanh thu trong kỳ. Trong năm 2021, Cổ phiếu VHM đã ghi nhận doanh thu 71,1 nghìn tỷ đồng từ kênh bán sỉ và kênh bán lẻ tại 3 đại dự án này, đóng góp 89,3% vào tổng doanh thu của VHM trong năm 2021.

Mặc dù không có thông tin chi tiết cụ thể về cơ cấu tổ chức lệch giá, HSC ước tính kênh bán sỉ đã góp phần hơn 50 % vào tổng doanh thu. Do đó, lệch giá chưa thực thi vào cuối năm 2021 là 52,4 nghìn tỷ đồng, giảm 16,4 %. Do doanh thu bán hàng thấp hơn, chúng tôi dự báo doanh thu của VHM trong năm 2022 sẽ giảm 18,8 % xuống 31,7 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, HSC kỳ vọng doanh thu bán nhà sẽ phục sinh vào cuối năm nay, theo đó chúng tôi dự báo doanh thu thuần trong năm 2023 sẽ tăng trưởng trở lại 10,5 % đạt 35 nghìn tỷ đồng .
Trong buổi hội nghị trực tuyến với NĐT, VHM đã san sẻ rằng Công ty dự kiến sẽ bán nốt những căn hộ cao cấp còn lại tại 3 siêu dự án Bất Động Sản trong vòng 12-18 tháng tới. HSC được biết hình thức bán sỉ dự án Bất Động Sản sẽ liên tục được thực thi cho phần diện tích quy hoạnh còn lại của 3 dự án Bất Động Sản nói trên .

3 dự án mới dự kiến được mở bán trong năm nay

Trong năm 2022, VHM dự kiến sẽ mở bán 3 dự án Bất Động Sản mới : Vinhomes Dream City ( Văn Giang, Hưng Yên ), Vinhomes Wonder Park ( Đan Phượng, TP.HN ) và Vinhomes Riverside Cổ Loa ( Đông Anh, TP. Hà Nội ). Các dự án Bất Động Sản này dự kiến sẽ trở thành những siêu tổng hợp gồm khu dân cư và khu thương mại. Chi tiết về những dự án Bất Động Sản mới này được trình diễn trong Bảng 1 .
Đối với những dự án Bất Động Sản mới này, HSC kỳ vọng VHM sẽ mở bán loại sản phẩm thấp tầng trước. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng tỷ suất hấp thụ sẽ không thay đổi và được tương hỗ bởi mặt phẳng lãi suất vay thấp lúc bấy giờ. Xu hướng mua nhà đang tập trung chuyên sâu mạnh vào Bất Động Sản Nhà Đất nhà đất như một công cụ góp vốn đầu tư .
Với 3 dự án Bất Động Sản mới được mở bán, HSC dự báo CAGR doanh thu bán nhà của VHM sẽ đạt 35,5 % trong quy trình tiến độ 2021 – 2024 đạt 196 nghìn tỷ đồng, từ 78,9 nghìn tỷ đồng trong năm 2021 .

Duy trì dự báo lợi nhuận trong năm 2022 và 2023

HSC duy trì dự báo doanh thu thuần trong năm 2022 và 2023 lần lượt đạt 31,7 nghìn tỷ đồng ( giảm 18,8 % ) và 35 nghìn tỷ đồng ( tăng trưởng 10,5 % ), trong khi lệch giá lần lượt đạt 93,5 nghìn tỷ đồng ( tăng trưởng 9,9 % ) và 111 nghìn tỷ đồng ( tăng trưởng 19 % ) .
Dự báo doanh thu của chúng tôi hầu hết được thôi thúc từ việc VHM liên tục chuyển giao loại sản phẩm qua cả kênh kinh doanh bán lẻ và bán sỉ tại 3 siêu dự án Bất Động Sản Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park, và những thanh toán giao dịch tiên phong được hạch toán tại những dự án Bất Động Sản Vinhomes Dream City, Vinhomes Đan Phượng and Vinhomes Riverside Cổ Loa .
HSC cũng đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2024 với doanh thu thuần tăng trưởng 13,7 % đạt 39,8 nghìn tỷ đồng, trong khi lệch giá tăng trưởng 1,4 % đạt 112,8 nghìn tỷ đồng. HSC kỳ vọng lệch giá sẽ được thôi thúc nhờ việc liên tục chuyển giao loại sản phẩm tại những dự án Bất Động Sản Wonder Park, Dream City, Cổ Loa và hạch toán lần đầu tại những dự án Bất Động Sản dự kiến mở bán trong năm 2023 và 2024, gồm có Vinhomes Galaxy, Vinhomes Gallery, Vinhomes Riverside Làng Vân, Vinhomes Mễ Trì and Vinhomes Long Beach Cần Giờ .
Nhìn chung, HSC hiện dự báo CAGR doanh thu thuần trong quy trình tiến độ 2021 – 2024 ở mức nhã nhặn là 1 %. Chúng tôi tóm tắt dự báo lệch giá theo dự án Bất Động Sản trong Bảng 2 .

Biểu đồ 2: Doanh thu các dự án chính năm 2022-2024 của VHM 

Bảng CĐKT

Trong quy trình tiến độ 2021 – 2024, HSC dự báo tổng tài sản của VHM sẽ tăng trưởng với CAGR là 22,9 %, nhờ khoản góp vốn đầu tư vào những dự án Bất Động Sản mới tăng và lượng tiền mặt tích luỹ được từ bán mẫu sản phẩm cho người mua. Nhờ dòng tiền từ HĐKD liên tục cao, HSC dự báo tỷ suất nợ thuần / vốn CSH sẽ duy trì ở mức thấp là 4,2 % trong năm 2022 và Công ty sẽ có tiền mặt thuần trong năm 2023 .

HSC dự báo VHM sẽ chi trả cổ tức 1.500đ/cp trong năm 2022-2023 với lợi suất cổ tức là 1,9% và tỷ lệ lợi nhuận chi trả cổ tức là 18,6-20,6%.

Tiềm năng tăng giá là 15,5%, duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng

HSC duy trì giá tiềm năng là 89.200 đ ( tiềm năng tăng giá : 15,5 % ). HSC vận dụng chiêu thức SoTP để định giá VHM .
tin tức chi tiết cụ thể về định giá của HSC như sau :
Cho mảng Bất Động Sản Nhà Đất, chúng tôi sử dụng giá trị gia tài gộp ( GAV ), được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai của hàng loạt những dự án Bất Động Sản đang tiến hành cũng như những dự án Bất Động Sản trong tương lai .
Đối với mảng cho thuê văn phòng, chúng tôi tính doanh thu thuần HĐKD từ cho thuê và tính giá trị gia tài bằng cách chia doanh thu thuần HĐKD năm 2023 cho tỷ suất chiết khấu doanh thu thuần. Tỷ lệ vốn hóa được tính dựa trên những thanh toán giao dịch quá khứ, được tham chiếu với tỷ suất chiết khấu doanh thu thuần trung bình của khu vực ASEAN do CBRE cung ứng. Tỷ suất chiết khấu doanh thu thuần chúng tôi vận dụng là 7 % .
RNAV theo ước tính của HSC là 99.134 đ. Chúng tôi giữ nguyên mức chiết khấu 10 % so với RNAV để phản ánh lo lắng tương quan đến những khoản tiền gửi và cho vay lớn của VHM với Vingroup và những công ty con. Điều này khiến việc theo dõi dòng tiền hoạt động giải trí của VHM trở nên khó khăn vất vả .
Từ đó, giá tiềm năng của HSC là 89.200 đ. Giá cổ phiểu của VHM có diễn biến kém tích cực và kém hơn 9,54 % so với thị trường trong 3 tháng gần đây. HSC cho rằng triển vọng doanh thu kém khả quan trong năm 2022 đã được phản ánh vào giá cổ phiếu .
Cổ phiếu của VHM hiện đang thanh toán giao dịch với mức chiết khấu 22 %, sát với mức trung bình trong 2 năm qua. Tuy nhiên, HSC cho rằng mức chiết khấu này sẽ được thu hẹp – VHM hiện là doanh nghiệp tăng trưởng BĐS Nhà Đất số 1 ở Nước Ta với năng lượng tiến hành dự án Bất Động Sản can đảm và mạnh mẽ và quỹ đất rộng trên khắp những tỉnh thành .
HSC cũng cho rằng Công ty sẽ hưởng lợi từ những tầng lớp trung lưu đang ngày càng tăng tại Nước Ta, theo đó nhu yếu Bất Động Sản Nhà Đất nhà ở tại những thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Thành Phố Hà Nội, Thành Phố Đà Nẵng sẽ liên tục tăng trong trung và dài hạn. Tiềm năng tăng giá là 15,5 % ; HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng so với VHM .

Bảng 3: Chi phí vốn CSH 

Bảng 4: Định giá, VHM 

Bảng 5: Chiết khấu RNAV 

Bảng 6: Phân tích độ nhạy: RNAV/CP đối với lãi suất phi rủi ro 

Rủi ro đối với giả thuyết đầu tư của HSC

Đàm phán bán sỉ dự án: Không giống như kênh bán lẻ, sự thành công của kênh bán sỉ dự án phụ thuộc nhiều vào quá trình đàm phán giữa các bên. Quá trình đàm phán kéo dài hoặc không đi đến được thỏa thuận có thể khiến lợi nhuận thấp hơn dự báo. Mặt khác, việc đẩy nhanh hoạt động bán sỉ sau khi các dự án mới được mở bán có thể khiến lợi nhuận vượt dự báo trong năm 2022-2023.

Rủi ro pháp lý: với hầu hết các dự án BĐS, rủi ro pháp lý là rủi ro chính đối với chủ đầu tư. Những khó khăn về pháp lý trong quá trình xin phê duyệt dự án có thể làm tăng đáng kể thời gian chuẩn bị để mở bán một dự án nên trong nhiều trường hợp, điều này sẽ gây ra khó khăn về dòng tiền cho chủ đầu tư.

Có thể thấy quy trình xin phê duyệt những dự án Bất Động Sản lớn thường phức tạp và tốn nhiều thời hạn hơn so với những dự án Bất Động Sản nhỏ. Do những dự án Bất Động Sản của VHM thường có quy mô lớn, việc chậm tiến hành dự án Bất Động Sản do những yếu tố pháp lý sẽ gây ra rủi ro đáng tiếc không nhỏ so với dự báo của HSC. Tuy nhiên, một dự án Bất Động Sản lớn nếu xong hết những bước hoàn toàn có thể tạo ra động lực tăng trưởng cho nhiều năm. Ví dụ như trường hợp của Vinhomes Dream City, Hưng Yên, theo chúng tôi được biết VHM đã nhận được hàng loạt giấy phép thiết yếu để tiến hành dự án Bất Động Sản này .

Rủi ro trong kinh doanh: Việc thuộc cơ cấu tập đoàn của Vingroup có thể khiến Vinhomes chịu một số rủi ro từ Tập đoàn. HSC nhận thấy đã có một vài giao dịch nội bộ giữa Vinhomes và Vingroup cũng như các công ty con khác. Nếu một doanh nghiệp khác thuộc Tập đoàn gặp khó khăn tài chính, chi trả cho Vinhomes có thể bị chẫm trễ hoặc không thể thực hiện, điều này có thể khiến tình hình tài chính của Cổ phiếu VHM nhanh chóng trở nên căng thẳng. Tuy nhiên, Vinhomes đang thực hiện kiểm soát và quản trị trực tiếp rủi ro này bằng cách gửi các báo cáo hàng tháng về các giao dịch nội bộ đến các thành viên HĐQT độc lập.

Rủi ro khi triển khai dự án: Các dự án trong kế hoạch phát triển của Công ty hầu hết là các siêu dự án bao gồm 2 dự án lấn biển tại Quảng Ninh và Cần Giờ. Việc phát triển các siêu dự án đòi hỏi chuyên môn đặc biệt và thường có rủi ro cao hơn trong quá trình thực hiện.

Chỉ một sự kiện không mong ước cũng hoàn toàn có thể làm gián đoạn quy trình tiến hành, dẫn đến việc đọng vốn hoàn toàn có thể diễn ra trong thời hạn dài, từ đó gây ra những yếu tố về dòng tiền cho Công ty. Tuy nhiên, so với những doanh nghiệp Bất Động Sản Nhà Đất khác, VHM trình độ tốt hơn rất nhiều về năng lực quản trị những siêu dự án Bất Động Sản .
Nguồn : HSC
Tuyên bố miễn nghĩa vụ và trách nhiệm : Báo cáo chỉ nhằm mục đích mục tiêu phân phối thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo giải trình nghiên cứu và phân tích này như một nguồn tìm hiểu thêm. Dautucophieu. net sẽ không chịu bất kể nghĩa vụ và trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng người dùng được nhắc đến trong báo cáo giải trình này về những tổn thất hoàn toàn có thể xảy ra khi góp vốn đầu tư hoặc những thông tin rơi lệch về doanh nghiệp .

Source: https://vinhomesoceanparkz.vn
Category: Tin thị trường